Vì sao thế hệ trẻ không thể mua nổi nhà?

Thế hệ trước hay truyền tai nhau câu tục ngữ “Tậu trâu, cưới vợ, làm nhà” để truyền tải thông điệp rằng sở hữu nhà cửa giống như một cột mốc tự nhiên của đời người. Quả thật, đã có những thời điểm người Việt Nam chỉ cần đi làm vài năm, dành dụm, vay thêm một chút, là có chỗ an cư. Còn bây giờ, tình trạng phổ biến hơn lại là: càng làm, càng tiết kiệm, càng tính toán, thì càng nhận ra khoảng cách giữa giấc mơ an cư với sự thật là rất xa. Nhiều người trẻ bắt đầu tự trách mình vì tiêu hoang, chọn sai nghề, thiếu kỷ luật tài chính. Tuy nhiên, có khi vấn đề lại nằm ở nơi khác, ở cái cách mà cả một hệ thống đang vận hành.

Nếu nhìn vào một bức tranh rộng lớn hơn, không mua nổi nhà chẳng còn là câu chuyện riêng của Việt Nam. Từ Mỹ, Anh, Úc đến Nhật, Hàn, người trẻ đều gặp vấn đề tương tự. Nhà cửa giờ đây đã biến thành một tài sản tài chính với mức sinh lời cao. Việc tiền rẻ, lãi suất thấp không làm nhà dễ mua hơn và quan trọng nhất, nhiều nền kinh tế dường như đang phải dựa vào bất động sản như một động cơ tăng trưởng.

Chúng ta sẽ tìm hiểu vì sao ở Việt Nam, câu chuyện bất động sản đang dần trở thành một vòng tròn cố định khiến người trẻ càng ngày càng khó chạm tay vào giấc mơ an cư.

Hãy cùng bắt đầu bài viết ngay sau đây

Mình nói đến chuyện mua nhà bây giờ là nói đến việc mua nhà của thế hệ trẻ. Mặc dù sinh ra vào thời đói kém của đất nước đầu những năm 80, nhưng mình vẫn thấy mình thuộc về thế hệ may mắn vì được chứng kiến sự phát triển của đất nước, chứng kiến quá trình thoát khỏi nghèo nàn để bước vào giai đoạn cuộc sống ấm no.

Đối với cá nhân mình thì thấy rằng nó vẫn là giai đoạn mà cửa sổ cơ hội còn mở để cho bất cứ ai - bằng việc lao động chăm chỉ, vẫn có cơ hội sở hữu nhà để mà an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên nhìn vào tình trạng hiện nay của xã hội, nhìn vào tương lai của các thế hệ tiếp theo thì mình thấy những người trẻ Việt Nam bây giờ không có những cơ hội khả quan như vậy nữa nếu không được sinh ra trong các gia đình khá giả, cơ hội sở hữu nhà ngày càng ít đi.

Thế hệ ngày xưa chúng ta mua nhà với 3 năm thu nhập. Thế hệ bây giờ cần đến 23 năm và có thể còn nhiều hơn theo tiêu đề của của một số bài báo.

Hãy để con số đó ngấm một chút. Nếu bạn bắt đầu đi làm năm 22 tuổi và tiết kiệm 100% lương. Nghĩa là không ăn, không uống, không tiêu một đồng nào thì bạn sẽ mua được nhà năm 45 tuổi. Còn nếu tiết kiệm thực tế hơn, khoảng 30% thu nhập? Bạn sẽ cần gần như cả cuộc đời làm việc.

Chắc hẳn có người sẽ hỏi: Tại sao bố mẹ mình làm được mà mình giờ không? Do giới trẻ bây giờ tiêu hoang quá chăng? Do lương thấp? Hay do giá nhà bị thổi phồng?

Không phải vì tiêu hoang. Không phải vì lười biếng. Mà vì chúng ta đang sống trong một hệ thống khắc nghiệt hơn, nó khóa nhiều cơ hội lại.

Nếu chỉ nhìn vào một nhân tố rồi đổ lỗi cho nó, ta sẽ không bao giờ hiểu được chuyện gì đang thực sự xảy ra. Để hiểu, ta cần nhìn thị trường nhà ở như một cỗ máy với nhiều bánh răng ăn khớp vào nhau. Mỗi bánh răng có vẻ quay hợp lý, nhưng cả cỗ máy lại tạo ra một kết quả mà không ai muốn.

I. Câu chuyện nhà cửa trong thế giới hiện đại

Trước khi nói riêng về Việt Nam, hãy nhìn ra thế giới. Từ Mỹ, Anh, Úc đến Hàn Quốc, Nhật Bản, dường như ở đâu người trẻ cũng đang kêu không mua nổi nhà. Nghĩa là có những cơ chế chung đang vận hành, vượt ra ngoài biên giới quốc gia.

Hãy tưởng tượng giá nhà và thu nhập như hai người bạn đồng hành trên cùng một con đường. Ngày xưa, hai người này gần như song song, đi cùng nhau, cùng tốc độ. Người ta cần 2-3 năm thu nhập là mua được nhà.

Rồi một một người bắt đầu chạy nhanh hơn. Lúc đầu chỉ nhanh hơn một chút. Rồi nhanh hơn nữa. Rồi nhanh gấp ba. Kết quả là…biệt ly.

Ở các nước phát triển, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập đã tăng từ 2-3 lần vào những năm 1960-1980 lên 5-7 lần hiện nay. Nếu giá nhà chỉ tăng theo đúng lạm phát, nó phải rẻ hơn một nửa so với thực tế. Đây không phải vấn đề "lương không đủ cao". Đây là vấn đề hai thứ đang chạy với tốc độ hoàn toàn khác nhau, và khoảng cách mỗi năm lại rộng thêm.

1. Khi nhà không còn là nơi để ở

Ngày xưa, nhà là chỗ trú mưa trú nắng. Người ta mua nhà để ở, để lập gia đình, để con cái có chỗ lớn lên.

Bây giờ, nhà là tài sản tài chính.

Sự chuyển đổi này diễn ra từ từ như nước đun nóng dần. 70 độ, 80 độ, 90 độ thì nó vẫn là nước. Nhưng đến 100 độ, nó đột ngột chuyển sang thể khí biến thành hơi. Các nhà vật lý gọi đó là điểm chuyển pha, khoảnh khắc mà lượng biến thành chất, mọi thứ đột ngột khác đi.

Với thị trường nhà ở, điểm chuyển pha xảy ra khi lợi suất đầu tư bất động sản vượt qua các kênh khác. Khi mua nhà để đó, không làm gì cả, mỗi năm tài sản vẫn tăng 10-15%, thì ai còn muốn gửi tiết kiệm 5%? Ai còn muốn bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh vất vả?

Từ đây, một vòng xoáy bắt đầu: Giá nhà tăng, nhiều người nhảy vào mua để đầu tư, cầu tăng, giá tăng tiếp, lại càng nhiều người nhảy vào. Vòng xoáy cứ thế tự nuôi chính nó. Và vòng xoáy này không có phanh tự nhiên.

2. Nghịch lý của tiền rẻ

Đây là điều nhiều người không nhận ra: lãi suất thấp không giúp mua nhà dễ hơn. Nghe thì có vẻ thật ngược đời bởi lãi suất thấp nghĩa là vay mượn rẻ hơn, đúng không? Một người trước đây chỉ đủ sức mua nhà 2 tỷ, giờ với lãi suất thấp có thể vay mua nhà 3 tỷ mà số tiền trả hàng tháng vẫn như cũ.

Nhưng vấn đề là tất cả mọi người đều được lợi như vậy. Ai cũng có thể vay nhiều hơn. Ai cũng có thể trả giá cao hơn. Khi người bán nhà biết người mua có thể chi trả nhiều hơn, họ tăng giá. Kết quả là gì? Tiền rẻ không chảy vào túi người mua nhà, mà chảy thẳng vào túi người đã sở hữu bất động sản.

Và khi lãi suất sau đó tăng trở lại, ta có điều tồi tệ nhất: giá nhà vẫn cao vì đã bị đẩy lên, mà lãi suất cũng cao. Cánh cửa vốn đã hẹp nay còn hẹp hơn.

Và khi lãi suất tăng đột ngột, một hiện tượng kỳ lạ xảy ra: người có nhà không muốn bán.

Tại sao? Vì họ đang hưởng mức lãi suất cũ rất thấp. Nếu bán nhà và mua nhà mới, họ phải chịu lãi suất mới cao hơn nhiều. Vậy nên họ ở lì dù căn nhà đã quá rộng vì con cái đã ra riêng, dù không còn phù hợp với công việc mới, dù muốn chuyển đến thành phố khác. Đó là chuyện ở Mỹ và mấy nước phát triển đang gặp phải.

Hiệu ứng khóa cửa nhốt chúng ta vào một trật tự không mong muốn

Rồi đến nguồn cung bị đông cứng. Những căn nhà đáng lẽ được bán ra để người trẻ mua, giờ nằm im trong tay người có tiền. Người mua mới nhìn quanh, tìm hiểu, tham khảo và nhận thấy không có gì để mua. Hệ thống tự khóa chính nó lại. Như một cánh cửa kẹt không ai mở được từ bên ngoài.

Nhưng câu chuyện của Việt Nam không dừng ở đó. Chúng ta có một vấn đề riêng, sâu hơn, mang tính cấu trúc, một vấn đề mà nếu không nhìn thẳng vào, ta sẽ không hiểu vì sao mọi thứ lại khó đến thế.

II. Khi cả nền kinh tế "cưỡi trên lưng" bất động sản

Ở Việt Nam, không chỉ người dân thích mua đất. Cả bộ máy vận hành nền kinh tế, từ chính quyền địa phương, ngân hàng, đến các doanh nghiệp lớn đều đang "cưỡi trên lưng" con voi bất động sản. Và khi đã cưỡi lên lưng voi, ai dám nhảy xuống?

1. Chính quyền địa phương 

Hãy bắt đầu từ chính quyền địa phương. Ở nhiều tỉnh thành, tiền ngân sách đến từ đất, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất chiếm 15-30% tổng thu ngân sách. Có nơi lên đến 40-50%. Điều này tạo ra một vấn đề cơ bản: chính quyền vừa là người quản lý thị trường, vừa là người hưởng lợi từ giá đất cao.

Khi ngân sách phụ thuộc vào tiền đất, chính quyền có động lực để hạn chế nguồn cung, ít đất được giao hơn nghĩa là giá cao hơn, thu được nhiều hơn. Có động lực để ưu tiên các dự án cao cấp, giá cao hơn. Từ đây, họ ít mặn mà với nhà ở xã hội, lợi nhuận thấp, không đóng góp nhiều cho ngân sách.

Đây là bẫy cấu trúc: dù có muốn giảm giá nhà, chính quyền địa phương cũng khó làm vì điều đó đồng nghĩa với giảm nguồn thu. Như một người cần giảm cân nhưng đồng thời bị buộc phải ăn thêm để sống.

2. Các ngân hàng

Khoảng 21% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng Việt Nam nằm trong bất động sản. Nếu tính cả các khoản vay có tài sản thế chấp là nhà đất, con số thực có thể lên đến 30-40%.

Điều này có nghĩa gì? Ngân hàng không thể để giá bất động sản giảm. Nếu giá giảm, giá trị tài sản thế chấp giảm theo, nợ xấu tăng vọt, cả hệ thống tài chính lung lay. Sức khỏe của ngân hàng gắn chặt với sức khỏe của thị trường bất động sản như hai người bị còng tay vào nhau, một người ngã thì cả hai cùng đổ.

Không ngạc nhiên khi tín dụng cho đầu tư bất động sản tăng 18%/năm, trong khi tín dụng mua nhà để ở chỉ tăng 6.5%. Dòng tiền chảy về nơi sinh lợi nhanh nhất, và nơi đó không phải là những căn hộ cho người trẻ mới lập gia đình.

3. Doanh nghiệp làm đất lãi hơn làm hàng

Bây giờ, hãy đến với tình huống giả định sau đây: Nếu bạn là chủ doanh nghiệp, bạn sẽ bỏ 100 tỷ vào đâu? Sẽ có một vào tình huống sau đây để bạn tham khảo

- Phương án A: Mở nhà máy sản xuất. Bạn sẽ phải thuê công nhân, mua máy móc, tìm thị trường, cạnh tranh với hàng Trung Quốc, hy vọng lãi 10-15%/năm sau 3-5 năm nếu mọi thứ suôn sẻ. Nếu không suôn sẻ? Mất trắng. Mà rủi ro mất trắng là rất lớn nếu thiếu nhạy bén.

- Phương án B: Mua đất. Để đó. Chờ 2-3 năm. Bán lại và hưởng lãi 50-100%. Không cần thuê ai, không cần lo đơn hàng, không cần cạnh tranh, không phải đau đầu với những vấn đề sổ sách và dòng tiền.

Đây là lý do tại sao mà chúng ta khó phát triển các ngành công nghiệp và đổi mới sáng tạo dù không hề thiếu những người sáng tạo. 

Khi bất động sản sinh lời cao hơn và dễ hơn sản xuất, dòng vốn sẽ chảy khỏi các ngành tạo ra giá trị thực. Nhiều tập đoàn lớn của Việt Nam từ công nghệ, bán lẻ đến thực phẩm đều có "một chân" trong bất động sản, không phải vì đó là ngành cốt lõi, mà vì đó là nơi tiền sinh ra tiền nhanh nhất.

Các nhà kinh tế có một từ cho hiện tượng này: "rút ruột" nền kinh tế. Vốn đáng lẽ đi vào sản xuất, đổi mới, tạo việc làm, lại bị hút vào đất đai. Mà đất đai thì ít tạo ra giá trị mới. Nó chỉ chuyển của cải từ người này sang người khác.

4. Ba người ngồi chung một thuyền

Ba lực lượng gồm chính quyền, ngân hàng, doanh nghiệp giống như ba người ngồi chung một chiếc thuyền đang trôi trên dòng sông bất động sản.

Chính quyền địa phương bán đất để có ngân sách. Ngân hàng cho vay để doanh nghiệp mua đất. Doanh nghiệp mua đất rồi thế chấp lại ngân hàng để vay thêm. Tiền vay được một phần chảy vào mua thêm đất từ chính quyền. Vòng tròn khép kín.

Cả ba đều ngồi chung thuyền, và chiếc thuyền chỉ nổi được khi giá đất tiếp tục tăng. Nếu giá đất giảm, thuyền chìm, cả ba cùng chìm. Mỗi bên đều có lợi ích trong việc giữ giá đất cao: chính quyền cần tiền đất để có ngân sách, ngân hàng cần giá đất ổn định để tài sản thế chấp không mất giá, doanh nghiệp cần giá đất tăng để có lợi nhuận. Khi cả ba cùng "cưỡi trên lưng" bất động sản, ai dám nhảy xuống trước?